“长期主义者”融信中国如何零踩线、逆生长

稳控成本挖掘效益,建立长效经营体系,恪守产品品质底线,融信这家公司,这两年低调得没有“故事”,但如今,“长期主义”和坚守自律正在释放出的经营红利。 3月31日,融信中国...


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  稳控成本挖掘效益,建立长效经营体系,恪守产品品质底线,融信这家公司,这两年低调得没有“故事”,但如今,“长期主义”和坚守自律正在释放出的经营红利。

  3月31日,融信中国(03301.HK)发布2020年度业绩。在过去一年中,公司共实现营收483亿,全年合约销售为1552亿元,同比增长10%,顺利达成了全年目标。

  另一方面,融信2020年净负债率为83%,扣除受限资金后的现金短债比1.08,剔除预收账款的资产负债率69.9%。在高度的财务自律与强经营建设中,融信在2020年成功迈过最后一条“红线”,实现了“三道红线”政策下的全面达标。但当行业监管从严时,一直“四平八稳”、保持克制的企业前路更加长远。

  切换“绿档”谋发展

  当大潮退出,监管从严,抬杠杆拼规模的场景将不会重现。未来的资源将会向稳健、有品质、有品牌、有运营能力的行业“玩家”倾斜。这几年间,融信制定并执行着稳健的财务政策,将70%-90%的净负债率作为长期管控目标,并将拿地预算控制在销售回款的30%-50%,保证公司杠杆水平的健康稳定,去年,融信净负债率为83%。继续维持在行业较低水平。

  在现金流方面,得益于对拿地成本的严格把控与持续的销售回款支持,融信一直握有充足的现金。2020年报显示,融信扣除受限资金后的现金短债比为1.08,同时拥有未使用授信额度1248亿,现金足以覆盖短期债务,拥有充足的流动性。去年至今,面对内房股走弱,融信多次主动回购股票,向市场传递出自身现金充足及股价被低估的信号。

  而对于新规带来的融资能力上的挑战,融信近年融资能力也正不断增强。2020年,公司发行了多笔境内外债券,利率均处于行业较低水平,公司全年平均融资成本降至6.55%,新增融资平均利率为5.3%。同时,融信的融资渠道多样化特征日益明显,公司去年以福州世欧商业广场为标的,成功发行了首单CMBS,规模达22亿元。

  融信也继续采取积极的债务管理策略,在以多元融资不断降低成本的同时,也通过长短债务的优化配置,进一步改善债务结构,适当延长债务久期。去年以来,公司先后回购了多笔美元优先票据,既优化了公司的财务状况,也大大提振了投资者的信心。

  今年“三道红线”转绿的背后,是源于融信对非标融资等相对高息的融资手段一直敬而远之,不去剑走偏锋激进发展。这种“牺牲”也体现了融信不追逐短期目标,与时间为友的长期主义发展观。

  拒绝诱惑坚持深耕

  当前,全国22城供地“两集中”的政策正为房地产行业带来又一次变动,未来土地市场的竞争或将进一步加剧,但对拥有布局优势的企业而言,这一政策也带来了更多的竞争优势。融信在全国高效能地区的优质布局,便使其能够更加有效地应对行业政策的调控。

  在对“1+N”战略的长期坚持下,截至去年年底,融信总土储面积约2871万平方米,其中约82%位于一二线高效能城市黄金地段,公司已布局全国9个大区52座城市,其中土储超过100万平米的城市已达9个。2020年,公司新增土地项目50个,新增权益土地储备约402万平方米,其中一二线城市权益拿地金额占比达88%。公司拿地也向长期聚焦深耕的优势地区倾斜,长三角与海西地区权益拿地金额占比分别为77%与14%。

  融信表示,在对城市价值与市场的深度洞悉中,公司区域团队投研能力增强,能够更加有效地应对集中供地;其次,一个个优质项目的推出使公司在深耕地区的品牌沉淀日益加深,品牌形象逐步成为销售增长的推动力;最后,区域团队的成熟也使得控费能力不断增强,整合更多优势资源,在获取优质地的同时不断降低成本,拓宽未来利润空间。

  不去冒进机会型城市,坚持对有经济活力的区域做熟做透,持续“1+N”的布局战略,是融信的投资心经,未来公司还会坚定看好长三角等地区的发展,在深度布局中形成优势,在不断强化区域市场竞争力的同时,有效应对市场政策环境的变化。

  逆境下收获经营红利

  在融信看来,管理便是企业发展永恒的主题。在行业发展见顶,融资规模受到调控的背景下,管理红利的时代已正式拉开帷幕,而融信在近几年主动的发展调整中,便已将实现增长的重心放到了经营能力的提升上,在对管理效率的极致追求中激活长期发展动能。

  融信对于经营管理能力的重视,贯彻在企业发展运行中的各个方面。从投资拿地开始,公司便保持着严格的拿地纪律。公司坚持以销售回款的30%-50%匹配拿地资金,强调拿地盈利能力测试,在严格的管理中保证资金安全,并不断挖掘拿地效益。

  在拿地之后,面对从开发、销售到回款的一系列流程,融信站在整体的角度进行把控,对开发运营采取精细化的管理,在高效的开发、强营销竞争力、以及优秀的去化与回款中,提升公司发展质量。

  经营能力的不断加强,使融信的项目开发周期不断缩短。以杭州展望项目为例,该项目在去年1月取得地块,随后虽经历了疫情的冲击,仍在7月便迎来首次开盘,且凭借着优秀的项目质量,开盘即售罄。此外,连云港学院府从拿地到首开仅7个月,南京青澜更是仅用5个月便完成了从拿地到首开的进程。

  融信对经营能力的打造也体现在了区域布局上。作为一家全国化的房企,融信目前在全国已形成了9大区域集团和公司。面对不同地区布局深度的差异,融信采取了分级授权的管理方式,对于浙江、沪苏等发展成熟的区域,给予更多的自主权,并通过资源的倾斜,不断提升这些区域在当地市场中的竞争力。

  现在,融信既能以更低的拿地成本、更短的开发进度、更好的去化回款,保证项目效益;又能够通过区域团队在长期深耕中对不同市场建立的深入了解,针对性地精研项目质量,不断赢得市场的欢迎。加上公司持续改善的财务指标,如今的融信,正以更加稳健的姿态,以及在坚定战略中积淀的市场竞争力,实现着更高质量的发展。

  业绩会同日,融信发布公告称,已回购部分于2024年到期的6.75%优先票据及2025年到期的7.1%优先票据,共计3000万美元,在传达出公司现金充足信号的同时,也通过积极的债务管理展示出管理层不断优化公司财务指标、迈向长期高质量发展的决心。

(文章来源:21世纪经济报道)

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